Opinia dewelopera - prognoza na rok 2012

Prognozy dewelopera dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości w nadchodzącym roku.

Rok 2011 zamknął się znacznym spadkiem cen i zdecydowanie mniejszą ilością sprzedanych mieszkań. Wiele wskazuje na to, że w 2012 roku deweloperzy będą musieli jeszcze znacznie obniżyć ceny, by dostosować swoje oferty do realnych możliwości finansowych kupujących. Banki niestety usztywniają politykę kredytową. Główny negatywny wpływ na rynek mieszkań ma krążące z coraz większą siłą widmo kryzysu w Polsce i w Unii Europejskiej. Nasilający się „brak pewności jutra” nie sprzyja  podejmowaniu decyzji o zainwestowaniu kapitału. Natomiast, inwestowanie w nieruchomości, stanowi w trudnych gospodarczo czasach, najbardziej stabilny sposób lokowania kapitału. Dla właściwego zrozumienia i oceny tego mechanizmu, przytoczę fakt,  najbardziej odzwierciedlający ten stan rzeczy. W ostatnich, kilku kryzysowych latach WIG-20 spadł o ponad 42%, podczas gdy w tym samym okresie spadek wartości nieruchomości wyniósł średnio 10%. Różnica ponad 30% daje jednoznaczną odpowiedź. Lokowanie kapitału w nieruchomości jest najkorzystniejszym, bezpiecznym sposobem inwestowania. Z reguły, zawsze na kapitale ulokowanym w nieruchomościach następuje większy lub mniejszy przyrost wartości zainwestowanego kapitału, a jeżeli pojawia się duży kryzys ekonomiczny, zainwestowany w nieruchomości kapitał może być uszczuplony, ale tylko nieznacznie. Natomiast środki kapitałowe zainwestowane na Rynku w akcje, obligacje, fundusze i inne, w dobie kryzysu, zdecydowanie tracą na wartości. Następujące jak efekt domina, niekorzystne mechanizmy rynkowe w kryzysie, na które Inwestorzy nie mają najmniejszego wpływu, często pozbawiają Inwestorów oszczędności całego życia. Zdecydowanie odmienna jest sytuacja Inwestorów, zaangażowanych w rynek nieruchomości. Inwestorzy mają zasadniczy wpływ na to, co dzieje się z ich kapitałem. Po pierwsze - mają łatwość obiektywnej oceny, co do wartości kupowanej nieruchomości, po drugie - mają bezpośredni wpływ na sposób eksploatacji własnej nieruchomości i uzyskiwania dodatkowych przychodów, po trzecie - mają bezpośredni wpływ na wartość swojej nieruchomości, mogą np. zdecydować się na poniesienie niewielkich nakładów w celu zwiększenia przydatności i wartości. Możliwość bezpośredniego wpływu i łatwiejsza przewidywalność Rynku Nieruchomości stwarza bezpieczeństwo zainwestowanym kapitałom.

JAKIE MIESZKANIA WARTO KUPOWAĆ I DLACZEGO W 2012 ROKU?

Zdecydowanie kończy się era dużych mieszkań! Ceny większości mieszkań nie powinny przekraczać wartości 200 tys. złotych. A w tej kwocie można zaoferować jedynie kawalerki i nieduże mieszkania dwupokojowe. Stąd na rynku w najbliższym okresie 2012-2013 dominować  będą bardzo małe mieszkania. Jest co najmniej kilka powodów dlaczego tak się stanie:
1) Małe mieszkanie ma zdecydowanie niższą wartość, łatwiej jest je sfinansować,
2) Wysokość  miesięcznej raty spłaty kredytu, jest niższa niż miesięczny koszt wynajęcia małego mieszkania,   
3) Znacznie mniejsze są  koszty utrzymania, co w okresie nasilającego się kryzysu, ma duże znaczenie,
4) Łatwa możliwość wynajęcia w dobrej cenie jednostkowej za metr kwadratowy, w porównaniu do dużych mieszkań, które trudniej jest wynająć,
5) Możliwość szybkiej sprzedaży, co w warunkach oczywistego zwiększonego popytu na małe mieszkania, staje się rynkową zasadą.

Oczywiście przy wyborze mieszkania, poza ceną i standardem wykończenia, bezwzględnie należy kierować się również  położeniem, lokalizacją, możliwościami komunikacyjnymi. Wartość nieruchomości położonej w dobrej części miasta, zawsze szybciej i w większym stopniu wzrasta niż nieruchomości położonych w gorszej lokalizacji.
Zainwestowanie środków w zakup mieszkania, przy tak słabej złotówce, w okresie gdzie ceny mieszkań znacznie spadły, daje pewność że w dłuższej perspektywie czasowej, nawet przy niewielkiej korekcie - wzmocnieniu złotówki, bezwzględna wartość mieszkania zaczyna znacznie wzrastać, powiększając zainwestowany kapitał.

CO WYDARZY SIĘ NA RYNKU MIESZKAŃ?

Na skutek bardzo dużej podaży w 2011 roku i spadku cen mieszań, dynamika inwestycji mieszkaniowych zacznie spadnie. Deweloperzy powściągliwie będą  podchodzić  do nowych inwestycji. Będzie to dostrzegalne już w drugiej połowie 2012 roku i potrwa co najmniej kolejny 2013 rok. Wzrośnie znaczenie rynku wynajmu. Kto nie będzie miał możliwości zakupu własnego mieszkania, będzie zmuszony do wynajęcia. Tym samym, jeszcze bardziej wzrośnie znaczenie małych mieszkań – niższe koszty wynajmu. Już na początku tego roku widać wyraźny brak tanich kawalerek.

Na przełomie roku  2012/2013 należy spodziewać się, że ceny mieszkań małych ustabilizują się i będą powoli wzrastać.

Autor: B. Grzebalski
04.01.2012